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아파트 리모델링,재건축,재개발의 비밀 | Daum 아고라
아파트 리모델링,재건축,재개발의 비밀
재개발,재건축 관련 불법,탈법 유형 분석 -형사연구원 자료
1. 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도
주택재개발?재건축사업의 출발은 광역자치단체장의 기본계획 수립에서 출발한다. 광역자치단체장이 거시적인 안목에서 관할 시?도의 기본계획을 수립하면, 그 범주 내에서 기초자치단체장이 지역특성을 살린 관할 시ㆍ군ㆍ구의 정비계획을 수립하게 된다. 광역자치단체장이 수립한 기본계획과 기초자치단체장이 수립한 정비계획을 바탕으로 주민들이 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하여 이를 바탕으로 주택재개발ㆍ재건축사업을 추진하는 것이다. 이것이 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하에서 “도정법”이라고 한다.)상의 재개발?재건축 사업계획체계이다. 그런데 수도권과 광역시를 중심으로 한 일부 광역자치단체의 경우는 기초자치단체장이 아니라 주민들도 자율적으로 정비계획을 수립할 수 있도록 조례를 정하고 있다. [37] 주민의 자율성을 존중한다는 주민제안제도의 취지는 나쁘지 않으나, 기본계획상의 정비예정지역에서는 주민 다수의 의사와는 무관하게 개발이익만을 노린 제3자가 개입하여 주민의 의사를 왜곡하여 주민의 정비계획 제안을 인위적으로 유도하는 사례가 늘어났다. 심지어 정비기본계획조차 수립되지 않았던 안양시 재개발현장에서 정비사업전문관리업자가 10평 미만 토지소유자에게 23평 분양을 약속하며 동의서를 징구한 사례까지 나타났다.1) 또한, 개발이익과 사업성만을 노린 이러한 정비계획에 공공성이나 공익성이 담보되어 있기는 어려운 노릇이므로 정비계획의 반영을 위하여 자치단체장 및 지방의회, 지방도시계획위원회 등에 로비하거나 영향력을 행사하는 경우도 나타났다.2) 인천시 도시계획심의위원인 시위원이 부평시 주택재개발정비사업지구 지정과 관련하여 청탁을 받고 1천만원을 수수한 사례3)가 대표적이다.
2. 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합 전가
토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받으면 추진위원회 설립이 가능하므로 추진위원회를 구성하기 위한 준비위원회가 난립하고, 준비위원회별로 사업동의서를 확보하기 경쟁이 치열해진다. 공공시행자지정신청과 추진위원회 승인신청이 경합되는 경우도 보고되고 있으며,4) 재건축사업추진위원회와 증축리모델링사업추진위원회가 병립하는 경우까지도 예상할 수 있다. 준비위원회 간의 경쟁이 치열한 것이 문제가 될 수는 없으나, 경쟁에서 앞서기 위하여 주민동의서를 매수하여 주민의사를 왜곡하는 것은 문제가 될 수 있다. 예컨대 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15~20여만원을 지급하는 사례나 정비사업전문관리업자가 준비위원장에게 150만원의 급여를 지급하고 주민동의서 징구를 독려하는 사례가 보고되었는데,5) 주민의 [38] 동의서를 매수함으로써 주민의사가 왜곡되는 것은 물론이고 동의서 징구에 소요된 불요불급한 소요비용이 조합으로 승계되어 고스란히 조합원의 부담으로 남게 된다. 추진위원회 승인에서 탈락한 준비위원회에서 소요된 자금을 누가 부담하는가도 문제되는데, 탈락한 준비위원회 및 정비사업전문관리업자의 소요자금을 승인된 추진위원회에서 보전해준다는 주장을 전문가 심층면접조사에서 접할 수 있었다. 더욱이 탈락한 준비위원회가 비상대책위원회로 전환하여 향후 사업지연의 주요 원인이 된다는 점도 전문가 심층면접조사에서 지적되었다. 탈락한 준비위원회는 주민이 자발적으로 결성한 비상대책위원회와 달리 이권을 추구하는 집단이기 때문에 고소를 남발하고 주민의 의사결집에 혼선만을 초래할 위험이 크다. 또한 이러한 소송비용과 사업장기화에 따른 비용 역시 그대로 일반조합원에게 전가되고 있고, 결국 일반분양가 상승으로 이어진다는 지적이 있다.6)
3. 건설회사?정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원
정비계획이나 사업시행계획을 수립하고 추진위원회ㆍ조합을 운영하기 위해서는 고도의 전문성과 20억원 내외의 초기자금이 필요한데, 주민으로 구성된 추진위원회 등에 이러한 전문성을 기대하기는 어렵고, 초기자금을 개인별 갹출이나 공공의 지원을 통해 충당하는 것도 생각하기 어렵다. 그래서 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 향후 유리한 고지를 선점하기 위하여 추진위원회 설립 이전단계부터 경쟁적으로 개입하고 있다.7) 특히 향후 시공자 선정을 도모하는 건설회사가 건설산업기본법상의 영업정지 처벌을 회피하기 위하여 정비사업전문관리업자, 철거업자에게 음성적으로 자금을 지원하거나,8) 초기자금 [39] 지원의 대가로 추진위원회와 ‘정비사업 협약서’ 또는 ‘우선협상시공사 약정’이라는 명목의 가계약을 맺기도 한다는 보고도 있다.9) 심지어 정비사업전문관리업자가 위장 계열사를 설립해 건설회사로부터 금품을 수수하는 경우도 있다고 한다.10)
4. 추진위원회의 주민의사결집 무력화 시도
도정법상 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진은 토지ㆍ건물의 소유자로 구성된 추진위원회가 주체가 된다. 그런데 토지ㆍ건물의 소유자 중에는 외지인(外地人)이 적지 않기 때문에 실제 해당 지역에 거주하는 주민과의 마찰이 적지 않다. 그래서 주민의사를 결집하기 위한 주민총회 개최에 대해 추진위원회가 주민총회개최금지가처분신청을 한 사례도 있었고,11) 아파트단지의 경우 주민으로 구성된 입주자대표회의를 장악하기 위하여 입주자대표를 매수?회유하거나 입주자대표회의 진행을 방해하는 등 추진위원회 동조자들의 불법?탈법적 시도가 계속된다는 주장도 있다.12) 물론 주민과 추진위원회 간의 갈등양상 자체가 불법ㆍ탈법인 것은 아니다. 이는 토지ㆍ건물의 소유자 위주로 시행되는 주택재개발?재건축사업의 특성상 불가피한 경우에 속하기 때문이다. 하지만 주민들의 의사결집을 무력화하기 위하여 불법ㆍ탈법적 수단을 동원하여 의사결집을 방해한다면 주민들 역시 합법적인 수단보다는 집회와 같은 법외의 수단이나 폭력?명예훼손과 같은 불법적 수단을 동원하여 방어할 수밖에 없기 때문에 결국 맞고소 사태로 이어지고 주민과 추진위원회 간의 갈등 및 주민 간의 반목 양상은 더욱 심화되게 된다.
[40] 5. 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여
상당수의 정비사업전문관리업자가 법정 자본금조차 마련하지 못해 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하고 있어 조합을 지원한다는 명목 아래 도입된 정비사업전문관리업제도가 오히려 문제점을 야기하고 있다는 것이 심층면접조사에서 자주 지적되었다.13) 정비사업전문관리업자 등록을 위하여 사채업자로부터 7억원의 가장납입 주금을 대여하여 납입을 가장하고,14) 등록에 필요한 전문인력 요건을 갖추기 위하여 면허대행업체를 이용한다는 보고도 있으며,15) 심지어 등록관청에 건당 100만원 상당의 급행료를 제공 후 4~5일 이내에 업체등록을 마무리하고, 납입자본금은 즉시 회수한다는 주장까지 있다.16) 또한 건설업체가 전직 건설업체 직원을 동원하여 정비사업전문관리업체를 설립한 후 조합을 상대로 로비하거나, 정비사업 관련 인ㆍ허가 부서에 근무한 공무원이 퇴직 후에 정비사업전문관리업체를 설립하고 행정관청에 로비함으로써 인ㆍ허가 과정에 개입한다는 주장도 있다.17)
6. 서면결의 남용 등 조합총회의파행적 운영
대개의 조합은 조합원의 수가 너무 많아 장소ㆍ시간 결정이 현실적으로 쉽지 않다는 이유로 조합원의 직접 참석을 통한 결의보다 서면결의를 선호하게 된다. 그런데 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높고,18) 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용한다는 지적이 있다.19) 또한, 조합임원은 인터넷 등에 관련 서류[41]를 공개하고 조합원 등이 요청하는 경우 공람토록 의무화하고 있으나 처벌규정 미비로 인해 여전히 비공개하고 있는 실정이라는 보고도 있다.20) 이와 관련하여 조합의 대의원회 역시 조합임원의 의사결정을 사후추인하는 기구로 전락하여 대의원 수가 법정기준에 미달하거나 조합총회의 결의 없이 시공사 등의 업체를 선정하거나 시공사로부터 자금차입 후 대의원회에서 사후 추인하는 사례가 빈발한다는 주장도 있다.21) 아파트 준공시점에 사업잉여금이 발생하자 조합 공금 1억 8,000만원 상당을 조합임원들이 상여금 형식으로 나눠가질 수 있도록 총회를 밀어붙이기 식으로 진행한 사례도 보고된다.22) 한편, 비위와 관련된 조합임원 등에 대한 제재가 미흡하여 분쟁 및 사업지연이 촉발된다는 주장도 있다. 특히 조합임원에 대한 금고 이상의 형 확정판결시 당연퇴임토록 하고 있으나, 직무 관련 비위행위로 기소된 경우 기소사실을 조합원이 알기 어려워 해당 조합임원이 계속적으로 조합업무를 수행하는 경우가 빈발하고, 감독관청이 조합임원의 직무집행을 정지할 수 있는 근거가 없어 직무정지 소송이 민사소송으로 처리되면서 사업지연이 심화된다고 한다.23) 최근에는 조합 운영비를 본인 명의 계좌로 관리하면서 유용한 사례도 보도되었다.24)
7. 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비
시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경의 경우 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위가 빈발하고, 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해가 야기되고 있다는 보고가 있고,25) 실제로도 시공자를 선정?변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례는 [42] 비일비재하다.26) 검찰 수사 결과에서도 건설회사 임직원이 시공사 선정 대가로 조합장에게 5억 6천만원을 교부한 사례와 시공사 변경 협조 사례금으로 조합장에게 5억원의 금품을 교부한 사례가 확인되었다. 건설회사 임직원이 시공사 선정 명목으로 홍보요원들을 동원하여 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례도 있다.27) 이는 민간주도 사업에만 해당하는 사항이 아니라 공공기관이 시행하는 재정비촉진사업(뉴타운사업)의 시공사 선정과정에서도 주민대표회의의 구체적 추천절차가 미비하여 특혜가 부패발생의 가능성이 높다는 보고도 있다.28) 심지어 특정 회사가 시공사로 선정되게끔 조합총회 등에 조직폭력배를 동원한다는 언론기사도 있었다.29) 이러한 경향은 철거업자의 선정ㆍ변경과정에 있어서는 더욱 심화된다.30) 검찰 수사 결과에서도 조합장이 관할 경찰서의 정보보안과 소속 경찰관, 건설브로커 등과 결탁하여 철거업자에게 철거시공권을 제의하겠다고 제의하여 그 대가로 총 5억원을 수수하는 한편 룸살롱?안마시술소 및 동남아 동반여행 등의 접대를 받고, 시공사 사업소장 역시 이들 철거업자에게 금품을 요구하여 사례금을 수수한 사례가 확인된 바 있다. 특히 사건 관련 경찰관 및 건설브로커는 2개 이상의 철거업자에게 금품을 수수해 오다가 그 중 한 업체가 선정되자 선정된 업체로 하여금 다른 업자에게 그간의 로비자[43]금을 변제하게 하였다고 한다.31) 이외에도 조합장 및 정비사업전문관리업자가 공모하여 원사채취권 및 배관설비공사 수주 청탁 명목으로 3억 6천만원 상당의 금품을 수수한 사례, 같은 명목으로 건설브로커가3억원 상당의 금품을 수수한 사례, 사업소장이 아파트 공사현장의 함바식당 운영권 수주 알선?청탁 명목으로 3억원 상당의 금품 및 향응을 제공받은 사례도 확인되었다.32) 심지어 주택재건축사업의 경우 조합이 직접 감정평가업체를 선정하므로 그 과정에서 금품수수행위 등이 발생한다는 주장도 있고,33) 이외에도 감리, 토목공사, 섀시공사, 폐기물처리, 식당운영 등과 관련한 용역업체 선정과정에서의 비리는 비일비재하다.34)
8. 사업편의 제공 명목의 로비
금품수수는 참여업체 선정 과정에서만 이루어지는 것이 아니라 선정된 이후에도 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의 제공 명목으로 이루어진다. 검찰 수사 결과 건설회사 간부가 아파트 분양대금에서 6억원 상당의 비자금을 조성한 후 조합장에게 사업 편의 제공 청탁 명목으로 3억 5천만원 상당의 금품을 제공한 사례, 조합장, 조합임원 및 고문변호사가 공모하여 조합 분쟁을 해결해준다는 명목으로 건설회사 사주로부터 110억원 상당의 금품한 사례, 건설회사가 250억원을 대출받도록 알선하고 브로커가 2억원을 수수한 사례가 확인되었다.35)[44] 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가하는 경우도 많고,36) 검찰 수사 결과 철거업체의 청탁을 받고 철거공사비를 증액해주는 대가로 조합장이 철거업체로부터 1억 2천만원을 수수한 사례, 조합 감사가 전자제품 납품계약을 위임받은 것을 기화로 납품업체 직원 등과 공모하여 계약서 금액을 부풀리고 그 차액을 취득한 후 그 일부를 조합장 및 조합임원에게 뇌물로 공여한 사례 등도 확인되었다.37)
9. 공직자 대상 로비
담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비도 비일비재하다.38) 검찰 수사에서도 도시계획위원으로 선정된 위원이 건설회사로부터 건축심의를 잘 봐달라는 대가로 고급 자동차 등 4,200만원 상당의 금품 수수한 사례, 담당 공무원에 로비하여 재건축 승인을 빨리 받게 해주고 용적률을 높여달라는 청탁과 함께 건설브로커가 조합장에게 1억 6천만원을 수수한 사례 등이 확인되었다.39) 공무원에게 아파트 분양권을 제공했다는 언론기사도 있다.40) 심층면접조사에서는 구청장에 대한 로비가 중요하다는 의견이 있었고, 실제로도 조합장과 구청장 간의 부적절한 관계가 문제된 사례나41) 건설회사에서 시?구의원에게 [45] 뇌물을 건넨 사례가 기사화된 바 있었다.42) 심지어 국회의원 연루 의혹도 언론에서 접할 수 있다.43)
10. 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입
정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브(hub) 역할을 한다는 사실이 심층면접조사에서 가장 많이 지적되었다.44) 실제로도 검찰 수사 결과 정비사업전문관리업체 대표가 건설 브로커와 공모하여 건설회사로부터 시공사 선정을 위한 사전 준비자금 15억원 상당 금품을 제공받은 사례, 정비사업전문관리업체 대표가 다수의 홍보요원들을 고용하여 특정 건설회사가 시공사로 선정될 수 있도록 홍보하면서 시공사 선정 부탁 명목으로 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례가 확인되었다.45) 정비사업전문관리업자와 업무협약을 체결한 변호사, 감정평가사, 회계사가 소송 등의 업무를 독점하고 리베이트를 조합에 제공한다는 주장도 있다.46) 이와 관련하여 전문 브로커가 추진위원회의 자문위원이 되어 정비사업전문관리업 등록 없이 조합에 시공사 선정 등의 자문을 해주고 특정 정비사업전문관리업자가 선정되도록 하는 대가로 2,400만원 상당의 금품을 수수한 사례도 확인되었다.47)
[46] 제3절 분석 결과의 함의
이상 살펴본 바와 같이 주택재개발ㆍ재건축사업 추진과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ① 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도, ② 불요불급한 추진위원회 소요비용의 조합 전가 및 주민의사 왜곡, ③ 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원, ④ 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도, ⑤ 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여 등의 유형을 도출하였고, 주택재개발ㆍ재건축사업 운영과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ⑥ 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영, ⑦ 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비, ⑧ 사업편의 제공 명목의 로비, ⑨ 공직자 대상 로비, ⑩ 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입 등의 유형을 도출하였다. 도출된 불법ㆍ탈법유형은 재개발ㆍ재건축 관련 전문가가 아니라고 할지라도 누구나 짐작할 수 있는 사실들이고, 재개발ㆍ재건축이 아니더라도 우리 사회 어디에서나 쉽게 접할 수 있는 장면이다. 굳이 고생스런 심층면접조사를 통하여 그 진위를 확인해볼 필요가 없을 정도였다. 소관 부처인 국토해양부, 서울특별시청, 부산광역시청, 송파구청 등 지방자치단체, SH공사 등 공공기관, 관련 연구기관과 협회, 검찰?경찰, 심지어 건설회사까지도 이러한 상황에 대해 충분히 인식하고 있었고, 재개발?재건축에 문외한인 주민조차도 이러한 상황을 짐작하고 있었다. 그래서 이러한 공지(公知)의 사실을 연구결과로 내놓는 것이 부끄럽기까지 할 정도이다. 그런데 더욱 부끄러운 것은 전문가 대부분이 이러한 상황을 인식하고 있으면서도 그 누구 하나 근본적인 해법을 제시하지 못한다는 점이다. 별것 아닌 건설브로커조차 수억 원대의 사례금을 받을 정도라면 재개발?재건축 과정에서의 발생하는 모든 로비자금이 천문학적 규모일 것이라는 정도는 누구라도 예상할 수 있을 것인데, 그 규모조차 추정할 수 없다. 더욱이 조합장 등 조합임원, 건설회사, 정비사업전문관리업자, 공직자들이 대놓고 불법과 탈법을 자행하고 있지만, 주민과 조합원들은 알면서도 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 참여정부와 현 정부 모두 재개발?재건축에 대한 근본대책을 내놓기 어려웠던 이유를 이해할 수 있는 대목이다. 이와 관련하여 심층면접조사에서 접한 많은 재개발?재건축 관련 공직자들은 주택재개발?재건축사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 건설회[47]사의 이욕(利慾)’에서 찾고 있었다. 건설비리의 가장 큰 피해자인 조합원들이 입으로는 ‘건설비리 타파’를 떠들면서도 자그마한 개발이익에 눈이 멀어 재개발?재건축현장의 부조리를 눈감아주기 때문에 상황은 더욱 악화된다는 것이다. 즉, 건설회사가 직접정범이라면 주민은 교사범 내지는 방조범이 된다는 시각이다. 심지어 전적으로 주민의 탓이므로 조합 주도 방식의 현행 추진체계를 근본적으로 재고해야 한다는 시각도 있었다. 반면 심층면접조사에서 접한 많은 주민들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘조합장과 건설회사의 이욕 및 감독관청의 방관’에서 찾고 있었다. 이권에 눈먼 일부 주민이 주민들끼리의 분쟁을 촉발하고, 건설회사는 이에 편승하여 손쉽게 치부(致富)하며, 감독관청은 이를 알면서도 수수방관하여 무사안일(無事安逸)을 도모한다는 것이다. 즉, 조합임원이 직접정범이라면 건설회사는 교사범, 감독관청은 방조범이 된다는 시각이다. 특히 상당수의 주민들은 조합임원의 잘못을 지적했고, 조합임원은 비상대책위원회의 개입을 원망했다. 한편, 심층면접조사에서 접한 건설회사 관련 전문가들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 지방자치단체의 이욕 및 정부의 무지(無知)’에서 찾고 있었다. 이욕에 찬 주민들은 대부분 현금청산으로 실속을 챙기고 떠나 뒤에 남은 건설회사가 사실상 금융비용을 모두 감당하게 되니 건설회사의 재무구조가 악화될 수밖에 없고, 개발이익에 눈먼 지방자치단체들이 공사 등을 동원하여 민간사업에 뛰어드니 건설회사가 설자리가 없다는 것이다. 또한, 정부가 공익적 성격을 가지는 재개발사업을 무리하게 재건축사업과 엮어 도정법을 제정하면서 주택재개발?재건축사업 모두 방만하게 운영될 수밖에 없고, 검증되지 않은 정비사업전문관리업 제도를 도정법에 도입하여 사업의 혼탁상만 가중시켰으며, 건설회사를 도정법상 수급자의 지위로 격하시켜 건설회사가 로비에 의존할 수밖에 없다는 것이다. 즉, 범인은 알 수 없으나 적어도 건설회사는 피해자의 입장이라는 시각이다. 물론 모두의 주장에 일리가 있고, 이들의 시각을 비난할 수만은 없다. 어쩌면 모두가 피해자일 수도 있다. 그러나 그 누구도 스스로를 원흉(元兇)이라고 생각하지 않았다는 점만은 안타깝다. 그래서 개발사업에서 이해의 다툼을 완벽하게 해소할 수 있는 [48] 장치는 역사상 없었으며,48) 사업 자체가 분쟁에 친할 수밖에 없음에도 불구하고 발생된 분쟁을 벌하는 것은 더 큰 분쟁의 원인이 될 수 있다49)는 결론을 피할 수 없을지도 모른다. 그러나 분쟁은 예방(豫防)으로써 최소화할 수 있고, 이해관계는 조율(調律)을 통하여 합의에 이를 수 있다. 법과 제도의 목적을 분명히 세우면 요건과 절차는 어긋남이 없는 법이고, 당사자의 역할을 정립하면 그 책임도 명확해지는 법이다. 이에 이하에서는 도정법상 주택재개발?재건축사업 제도 관련 규정을 본질적인 관점에서 철저히 검증함으로써 요건과 절차의 허점과 맹점을 도출하고, 국가?지방자치단체, 주민, 건설회사 등 세 추진주체의 역할을 검증함으로써 책임소재를 명확히 하고자 한다.
– 각 주 —–
1) 국가청렴위원회, 청렴국가 실현을 위한 제도개선 사례집, 2007, 198쪽.
2) 전연규/김종보, “?주택재개발?재건축 분야 투명성 제고를 위한 제도개선 방안?(국가청렴위원회 2006.12월)의 소개”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2007. 1, 9쪽.
3) 경기일보, “재개발지구 지정 관련 청탁 적발”, 2006년 9월 13일자.
4) 전연규, “사업시행자의 지정에 대하여”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 7, 23-24쪽.
5) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽. 관련 기사로는 경향신문, “매일 10만원?승용차…재개발?재건축 ‘뇌물잔치’”, 2006년 8월 3일자 세계일보, “‘아줌마 부대’가 특정 건설사에 시공사 선정 로비”, 2006년 8월 4일자 헤럴드경제, “재개발 비리 압수수색 업계 ‘비상’”, 2007년 2월 8일자 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.
6) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 13쪽.7) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 198쪽.
8) 전연규/김종보, 앞의 글, 9쪽. 관련 기사로는 서울신문, “‘징검다리 로비’ 재건축비리 기승”, 2006년 11월 28일자 연합뉴스, “건설사 정비사업체 자금지원 첫 유죄판결”, 2007년 6월 22일자.9) 남은경, “주택재개발?재건축사업의 탈법적 추진?운영에 대한 주민민원 사례분석 및 근본적 해결방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 67쪽. 이렇게 맺은 가계약은 조합총회에서 추인받는 절차를 거쳐 정당성을 확보하고, 이후 본계약으로 이행된다. 관련 기사로는 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.10) 연합뉴스, “100억 이상 오간 ○○건설 ‘수주비리’”, 2007년 7월 26일자.
11) 최영동, “재개발추진위원회관련, 주민총회개최가처분금지사건을 마치며”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 6, 21쪽.12) 관련 기사로는 오마이뉴스, “납치에 감금까지…재건축이 뭐길래”, 2006년 3월 10일자 mbn TV, “또 재건축 비리…수원 우람아파트”, 2006년 5월 4일자.13) 같은 생각: 대검찰청 보도자료, “재개발?재건축 관련 비리 단속 수사 결과”, 2006. 8. 3, 9쪽. 관련 기사로는 연합뉴스, “충남경찰 재개발 수주비리 2명 구속”, 2007년 6월 11일자.14) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.15) 강정규/정경숙, “도시및주거환경정비법상 정비사업전문관리업의 법제도적 개선에 관한 고찰”, 토지공법연구(한국토지공법학회) 제30집, 2006. 3, 191쪽.
16) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.17) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.18) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.19) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
20) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199-200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
21) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
22) 대검찰청, 앞의 보도자료, 8쪽.
23) 전연규/김종보, 앞의 글, 12-13쪽.
24) 문화일보, “재건축 비리에 128명 집 잃을 판”, 2008년 8월 2일자.25) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.
26) 세계일보, “재건축 비리, 사업자 선정때 금품살포 최다”, 2005년 4월 25일자 동아일보, “캐면 나오는 재건축 비리…서울 독산동 조합장등 3명 영장”, 2005년 6월 1일자 동아일보, “재개발 재건축 비리의혹…대형 건설사 5곳 압수수색”, 2005년 6월 3일자 동아일보, “재개발-재건축 비리 127명 무더기 적발”, 2006년 8월 4일자 뉴시스, “‘재건축?재개발비리’, 수십억 살포 ○○건설 상무 구속”, 2006년 12월 22일자 뉴시스, “‘재개발 지리’ 시공사 선정 대가, 뇌물”, 2007년 2월 22일자 뉴시스, “‘재건축 비리’ ○○물산 법인?간부 기소”, 2007년 8월 10일자 연합뉴스, “재건축?재개발 비리 8명 적발”, 2008년 7월 16일자 뉴시스, “아파트재건축 시공사 선정 비리 전 조합장 구속”, 2008년 8월 1일자.27) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽.28) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 10-11쪽.29) 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 국민일보, “[재개발 비리?잡음 여전] 총회장앞 ‘어깨’들 조합원과 몸싸움”, 2005년 7월 15일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.30) 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자.
31) 인천지방검찰청 부천지청 보도자료, “부천중동주공아파트 재건축사업 관련 수사결과(중간) -5명 구속기소, 1명 불구속기소-”, 2005. 6. 15.32) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽.
33) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.
34) 연합뉴스, “창원 반송1단지 재건축조합 철저한 수사 촉구”, 2005년 4월 13일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 YTN, “재건축 조합장 등 20억 ‘꿀꺽’”, 2005년 10월 6일자 동아일보, “화곡동 재건축 ‘검은돈 잔치’…조합장은 12억 꿀꺽”, 2005년 11월10일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 한국일보, “‘비리王’ 재건축 조합장”, 2005년 11월 18일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.35) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽. 이외에도 노컷뉴스, “잠실 3단지 ‘재건축 비리’ 관련 조합장 구속영장”, 2005년 6월 27일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자.
36) 전연규/김종보, 앞의 글, 14쪽. 관련 기사로는 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “서울 대방동 재건축 비리 4명 입건”, 2005년 6월 23일자 YTN, “○○, ‘재건축 비자금’ 또 드러나”, 2005년 11월 10일자 동아일보, “청계천 재개발 비리 종합세트…건설사간부-조합장 등 영장”, 2007년 6월 27일자.37) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4-5쪽.38) 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 연합뉴스, “자양동 재개발 비리 31명 적발(종합)”, 2005년 9월 20일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 연합뉴스, “‘청계천 비리’ 양○○씨 항소심도 징역5년”, 2006년 2월 8일자 뉴시스, “재건축 비리 조합장?임직원?공무원 등 무더기 적발”, 2007년 8월 14일자.39) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4쪽.40) 문화일보, “또 재건축 비리”, 2005년 6월 3일자.
41) 세계일보, “구청장?재건축조합장 ‘부적절한 골프’ 물의”, 2005년 7월 21일자.42) 동아일보, “재건축업체, 구의원에게도 3000만원 뇌물”, 2005년 3월 20일자 이데일리, “‘대림 재건축 비리’ 건설사 간부등 5명 구속”, 2005년 5월 19일자 연합뉴스, “마포 재건축조합 설립인가 비리 수사(종합)”, 2005년 6월 12일자 내일신문, “서울시의원 포함 재건축비리 적발”, 2005년 10월 25일자.43) 연합뉴스, “강동 재건축조합비리에 前의원 연루의혹”, 2005년 3월 8일자 문화일보, “재건축 비리 업체 임원 현역의원 8명에 후원금”, 2008년 3월 3일자.44) 같은 생각: 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽 서울신문, “[재건축은 ‘비리백화점’](상) 조합?컨설팅사 검은 고리”, 2005년 4월 26일 헤럴드 생생뉴스, “뇌물이 120억…재건축?재개발 비리사슬 끊을까”, 2006년 8월 3일자.45) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽, 6쪽. 이외에도 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자 대전일보, “대전 10억대 재건축 비리”, 2005년 7월 7일자.
46) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.47) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.48) 장성수, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집) 토론문, 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 102쪽.49) 유삼술, “재개발?재건축사업에 있어 부조리 근절을 위한 제도개선방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 100쪽.
"재개발조합원 1억 싸게 입주한다"
서울시 `주거환경개선정책 실행계획` 발표
공공관리자 제도 329개 사업장에 적용
입력 : 2009.07.01 14:00
[이데일리 윤진섭기자] 서울시가 현재 민간 주도로 이뤄지고 있는 뉴타운·재개발·재건축 사업에 공공관리자 제도를 도입해 조합원 분담금을 1억원 이상 낮추는 방안을 추진키로 했다.또 7000여 가구가 들어서는 성수지구에 공공관리자 제도가 첫 도입되며 서울시내 재개발·재건축 사업장 중 329곳에 이 제도가 적용된다.
서울시는 주거환경개선 정책자문위원회가 지난달 10일 제안한 공공관리자 제도를 전면 도입해 시행하겠다고 1일 밝혔다. 시는 우선 정비사업이 추진되고 있는 484개 재개발·재건축 구역 중 추진위가 구성됐거나 구성 중인 329곳에 대해 공공관리자 제도를 의무적으로 적용키로 했다.
또 나머지 지역은 주민이 도입 여부를 선택할 수 있도록 했으며 이 제도를 도입하지 않는 곳은 공공관리 운영 매뉴얼에 의한 관리, 시공사 선정 절차 개선 등의 방안을 부분 적용해 투명성을 확보키로 했다.
시가 도입키로 한 공공관리자는 정비계획 수립단계부터 사업시행인가까지 절차를 관리한다. 사업 초기 정비, 철거, 설계업체를 선정하며 조합이 선택할 경우 시공사 선정 및 관리처분 업무까지 지원한다. 공공관리자는 구청장이 지정하며 주택공사, SH공사 등이 맡는다.
서울시는 공공관리자 제도를 도입할 경우 조합원 660명, 1230가구 기준의 99㎡(30평) 아파트의 경우 총 사업비 20% 정도가 절감되고 각 조합원의 분담금은 1억원 이상 낮아진다고 밝혔다.
시는 현행 공사비의 6%로 책정된 예비비(조경·인테리어 등 특화 공사비)의 경우 공공관리자가 관리할 경우 2% 수준으로 떨어지고, 구체적 내역 없이 책정되던 공사비의 경우 경쟁 입찰 방식을 적용하면 약 20%를 줄일 수 있다고 설명했다.
특히 시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체할 경우 대여금 이자가 현행 7.5%에서 4.3% 수준으로 낮아진다고 시는 덧붙였다.
서울시는 조합 총회의 주민 의무참석 비율을 현행(10%)보다 상향 조정하고 사업비 및 추가분담금 추산을 둘러싸고 벌어지는 주민 갈등을 없애기 위해 ‘정비사업비 산정 프로그램’과 ‘정비사업 관리 매뉴얼’을 오는 10월까지 개발해 해당 사업장에 보급키로 했다.
아울러 25개 자치구와 시의 재개발 관련 모든 정보와 진행 과정을 담은 클린업 홈페이지를 연내 공개하겠다고 시는 설명했다.
서울시는 국토해양부 등과 협의해 이르면 연말에 도시 및 주거환경정비법 개정을 한 뒤 내년 상반기부터 시행하겠다는 입장이다. 하지만 국토해양부는 재정 자립도가 낮은 타 지자체, 주택업체들의 반발을 고려할 때 전면 도입은 어렵다는 입장이다.
한편 공공관리자 도입 시범지구로 지정된 성수전략정비구역은 성동구 성수동 72-10번지 일대 65만9190㎡ 규모다. 공공관리자는 성동구청장이 맡고 관리기간은 정비구역 지정부터 추진위 구성까지이며 이후 지속여부는 추진위가 선택토록 했다.
■ 달라지는 정비사업 주요내용
– 공공관리자 제도 329개 재개발 재건축에 적용
– 조합원 분담금 1억원 절감
*예비비 절감
*금융비용 절감
*경쟁입찰 도입
-성수지구 공공관리자 도입 시범지구 지정
-재개발 재건축 정보 담긴 클린업 홈페이지 구축 이데일리 윤진섭 기자 yjs@▶윤진섭기자의 다른 기사/칼럼보기
추진위원회 시공사선정결의무효확인
대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결 【시공사선정결의무효확인】
[미간행]——————————————————————————–
【판시사항】
시공사의 선정은 조합총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 판단한 사례【참조조문】
구 도시 및 주거환경정비법(2006. 5. 24. 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제13조 제2항, 제15조, 제16조 제1항, 제24조, 제84조【전 문】
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회
【원심판결】 서울고법 2007. 12. 11. 선고 2007나43018 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.【이 유】
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1, 2점에 대하여
원심은, 1심판결 이유를 인용하여 피고 공덕제6구역주택재개발정비사업조합설립추진위원회(이하 ‘피고 추진위원회’라고 한다)가 2006. 8. 23. 주민총회를 개최하여 남광토건 주식회사를 시공사로 선정하는 결의(이하 ‘이 사건 결의’라고 한다)를 사실상 행하였고, 이 사건 소송에서는 위 결의가 유효한 것이라고 다투어 오고 있는 이상, 그 구성원인 원고로서는 위 결의가 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제15조 제4항의 규정에 따라 향후 설립될 주택재개발사업조합에게 그대로 포괄승계되지는 않는지, 가사 그렇지 않다 하더라도 향후 설립될 조합이 사후추인 등의 방법으로 이를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 논란이 있을 수 있고, 이로 인하여 사업시행구역 내의 토지 등 소유자인 원고에게는 향후 주택재개발사업 추진과 관련하여 그 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안, 위험이 있다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 소는 확인의 이익이 있다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 피고가 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 추인 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 상고이유 제3점에 대하여
구 도시정비법(2006. 5. 24 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 및 그 시행령에 의하면, 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있고( 구 도시정비법 제8조), 시공사의 선정은 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐( 구 도시정비법 제24조), 주택재개발사업조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라고 한다)의 업무로는 규정되어 있지 않다( 구 도시정비법 제15조, 시행령 제22조). 또한, 조합 설립을 위해서는 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요한 반면 추진위원회는 토지 등 소유자의 2분의 1 이상의 동의만으로 구성이 가능하므로( 구 도시정비법 제13조 제2항, 제16조 제1항) 그 정당성, 정통성에 있어서 차이가 있는 점, 조합의 경우 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 조합의 임원은 이를 공무원으로 보므로( 구 도시정비법 제84조) 시공사 선정 등과 관련한 업무의 공정성이 어느 정도 담보되지만 추진위원회의 경우 그러한 장치가 없는 점, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 설립될 조합이 포괄승계하므로( 구 도시정비법 제15조 제4항) 추진위원회의 권한범위는 가능한 한 명백하여야 하는 것이 향후의 분쟁예방을 위해 바람직한 점 등을 모두 종합하여 보면, 시공사의 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지 등 소유자 총회의 권한범위에 속하는 사항이 아니라 조합 총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 보아야 할 것이다.
원심이 같은 취지에서 피고 추진위원회의 이 사건 결의가 무효라고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 심리를 다하지 아니하거나 구 도시정비법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 결 론
따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박일환(재판장) 양승태(주심) 박시환 김능환
(출처 : 대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298 판결【시공사선정결의무효확인】 [공보불게재])
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